テクニカル分析の基礎

追証が発生する仕組みと対策を解説

追証が発生する仕組みと対策を解説
いかがでしたか。
インスペクションについて解説しました。

III. 監督上の評価項目と諸手続(共通編)

ハ. 外部委託先による顧客等に関する情報へのアクセス権限について、委託業務の内容に応じて必要な範囲内に制限しているか。
その上で、外部委託先においてアクセス権限が付与される従業員及びその権限の範囲が特定されていることを確認しているか。
更に、アクセス権限を付与された本人以外が当該権限を使用すること等を防止するため、外部委託先において定期的又は随時に、利用状況の確認(権限が付与された本人と実際の利用者との突号を含む。)が行われている等、アクセス管理の徹底が図られていることを確認しているか。

(2) 個人情報管理に係る留意事項

ロ.実務指針 I 及び別添2の規定に基づく措置

ニ.実務指針 II の規定に基づく措置

ヘ.実務指針 III の規定に基づく措置

(3) 法人関係情報を利用したインサイダー取引等の不公正な取引の防止に係る留意事項

(4) 追証が発生する仕組みと対策を解説 監督手法・対応

III-2-5 苦情等への対処(金融ADR制度への対応も含む。)

(1) 相談・苦情・紛争等(苦情等)対処の必要性

(注)ADR(Alternative Dispute Resolution)

(2) 対象範囲

III-2-5-1 苦情等対処に関する内部管理態勢の確立

(1) 意義

(2) 主な着眼点

ヘ.金融商品仲介業者等を含め、業務の外部委託先が行う委託業務に関する苦情等について、金融商品取引業者自身への直接の連絡体制を設けるなど、迅速かつ適切に対処するための態勢を整備しているか (III-2-7(2)、III-2-10(1)、VI-2-2-4-2(4)及び VII-2-1-5(2)参照)。

III-2-5-2 金融ADR制度への対応

III-2-5-2-1 指定ADR機関が存在する場合

(1) 意義

(2) 主な着眼点

なお、「 III-2-5-1 苦情等対処に関する内部管理態勢の確立」における留意点も参照すること。

III-2-5-2-2 指定ADR機関が存在しない場合

(1) 意義

(2) 主な着眼点

なお、「 III-2-5-1 苦情等対処に関する内部管理態勢の確立」における留意点も参照すること。

c. 「苦情処理業務・紛争解決業務を公正かつ適確に遂行できる法人」((a) vi ・(b) vi )を利用する場合、当該法人が苦情処理業務・紛争解決業務を公正かつ適確に遂行するに足りる経理的基礎及び人的構成を有する法人であること(金商業等府令第115条の2第1項第5号、同条第2項第5号)について、相当の資料等に基づいて、合理的に判断しているか。

III-2-5-3 各種書面への記載

III-2-5-4 行政上の対応

III-2-6 取引時確認等の措置

(1) 主な着眼点

  • 当該国・地域
  • テロ資金供与及びマネー・ローンダリング対策を講じることができない具体的な理由
  • テロ資金供与及びマネー・ローンダリングに利用されることを防止するための代替措置を取っている場合には、その内容

(追証が発生する仕組みと対策を解説 2) 監督手法・対応

III-2-7 事務リスク管理態勢

(1) 事務リスク管理

(2) 事務の外部委託について

(3) 監督手法・対応

III-2-8 システムリスク管理態勢

(1) 主な着眼点

ニ. 取締役会等は、システム障害等発生の危機時において、果たすべき責任やとるべき対応について具体的に定めているか。
また、必要に応じて自らが指揮を執る訓練を行う等して、その実効性を確保しているか。

ロ. システムリスク管理態勢の整備に当たっては、その内容について客観的な水準が判定できるものを根拠としているか。
また、システムリスク管理態勢は、システム障害等の把握・分析、リスク管理の実施結果や技術進展等に応じて、不断に見直しを実施しているか。

  • ・通常の業務では使用しないシステム領域に格納されたデータ
  • ・障害解析のためにシステムから出力された障害解析用データ
  • ・ATM(店舗外含む)等に保存されている取引ログ 等
  • ・情報の暗号化、マスキングのルール
  • ・情報を利用する際の利用ルール
  • ・記録媒体等の取扱いルール 等
  • ・職員の権限に応じて必要な範囲に限定されたアクセス権限の付与
  • ・アクセス記録の保存、検証
  • ・開発担当者と運用担当者の分離、管理者と担当者の分離等の相互牽制体制 等
  • ・サイバー攻撃に対する監視体制
  • ・サイバー攻撃を受けた際の報告及び広報体制
  • ・組織内CSIRT(Computer Security Incident Response Team)等の緊急時対応及び早期警戒のための体制
  • ・情報共有機関等を通じた情報収集・共有体制 等
  • ・入口対策(例えば、ファイアウォールの設置、抗ウィルスソフトの導入、不正侵入検知システム・不正侵入防止システムの導入 等)
  • ・内部対策(例えば、特権ID・パスワードの適切な管理、不要なIDの削除、特定コマンドの実行監視 等)
  • ・出口対策(例えば、通信ログ・イベントログ等の取得と分析、不適切な通信の検知・遮断 等)
  • ・攻撃元のIPアドレスの特定と遮断
  • ・DDoS攻撃に対して自動的にアクセスを分散させる機能
  • ・システムの全部又は一部の一時的停止 等
  • ・可変式パスワードや電子証明書などの、固定式のID・パスワードのみに頼らない認証方式
  • 追証が発生する仕組みと対策を解説
  • ・取引に利用しているパソコンのブラウザとは別の携帯電話等の機器を用いるなど、複数経路による取引認証
  • ・ハードウェアトークン等でトランザクション署名を行うトランザクション認証 等
  • ・取引時においてウィルス等の検知・駆除が行えるセキュリティ対策ソフトの利用者への提供
  • ・利用者のパソコンのウィルス感染状況を金融商品取引業者側で検知し、警告を発するソフトの導入
  • ・電子証明書をICカード等、取引に利用しているパソコンとは別の媒体・機器へ格納する方式の採用
  • ・不正なログイン・異常な取引等を検知し、速やかに利用者に連絡する体制の整備 等

(2) 監督手法・対応

(3) 障害発生時

III-2-9 危機管理態勢

(1) 主な着眼点

ロ. 危機管理マニュアルを策定しているか。また、危機管理マニュアルは自社の業務の実態や自社を取り巻くリスク環境等に応じ、常時見直しを行うなど実効性が維持される態勢となっているか。なお、危機管理マニュアルの策定に当たっては、客観的な水準が判定されるものを根拠として設計されることが望ましい。
(参考)想定される危機の事例

    追証が発生する仕組みと対策を解説
  • ・自然災害(地震、風水害、異常気象、伝染病等)
  • ・テロ・戦争(国外において遭遇する場合を含む。)
  • ・事故(大規模停電、コンピュータ事故等)
  • ・風評(口コミ、インターネット、電子メール、憶測記事等)
  • ・対企業犯罪(脅迫、反社会的勢力の介入、データ盗難、役職員の誘拐等)
  • ・業務上のトラブル(苦情・相談対応、データ入力ミス等)
  • ・人事上のトラブル(役職員の事故・犯罪、内紛、セクシャルハラスメント等)
  • 追証が発生する仕組みと対策を解説
  • ・労務上のトラブル(内部告発、過労死、職業病、人材流出等)

(2) 監督手法・対応

III-2-10 金融商品仲介業者の法令違反の防止措置

(1) 金融商品仲介業者の法令違反の防止に係る留意事項

(2) 監督手法・対応

III-2-11 反社会的勢力による被害の防止

(1) 意義

(2) 主な着眼点

(3) 監督手法・対応

III-2-12 企業の社会的責任(CSR)についての情報開示等

(1) 意義

(2) 主な着眼点

(3) 監督手法・対応

III-2-13 障害者への対応

(1)障害を理由とする差別の解消の推進に関する法律(平成25年法律第65号。以下「障害者差別解消法」という。)により、事業者には、障害者に対する不当な差別的取扱いの禁止及び合理的配慮の努力義務が課せられているところである。

(2) 監督手法・対応

III-2-14 暗号資産に関する留意事項

暗号資産(資金決済に関する法律(以下「資金決済法」という。)第2条第5項に規定する暗号資産をいう。以下同じ。)の設計・仕様は様々であるところ、移転記録が公開されず、取引の追跡困難な暗号資産が存在する等、テロ資金供与やマネー・ローンダリングに利用されるリスクが高いものも存在する。また、一般的に、暗号資産は、その価値の裏付けとなる資産等がないため本源的な価値を観念し難く、価格の変動が大きいことを踏まえると、顧客の適合性について慎重に確認する必要がある。加えて、暗号資産の管理については、システムの誤作動やサイバー攻撃などのシステムリスクも存在する。
これらの点を踏まえ、金融商品取引業者等における有価証券の売買その他の取引等に関する暗号資産の取扱いについては、例えば、以下の点に留意して監督を行うものとする。
なお、金融商品取引業者等が金融商品取引に関し顧客から預託を受けた暗号資産を管理する場合には、資金決済法第63条の2の登録が必要であることに留意する。

(1) 暗号資産の特性等を踏まえたリスクの特定・評価・低減

(2) マネー・ローンダリング及びテロ資金供与への対応

取り扱う暗号資産の範囲については、当該暗号資産がマネー・ローンダリング及びテロ資金供与に利用されるおそれ等を踏まえ、慎重に判断することとしているか。例えば、移転記録の追跡が著しく困難である暗号資産については、マネー・ローンダリング及びテロ資金供与に利用されるおそれが特に高いことから、有価証券の売買その他の取引等の対価として受領したり、当該暗号資産による配当等が行われる有価証券を取り扱ったりすることがないよう留意する。
また、暗号資産を対価とする有価証券の売買その他の取引等を行う場合、III-2-6及びマネロン・テロ資金供与対策ガイドラインに基づき、暗号資産を取り扱うことに伴うマネー・ローンダリング及びテロ資金供与リスクを実効的に低減する態勢が構築されるとともに、当該取引が疑わしい取引に該当するおそれがないか、適切に確認が行われているか。特に、取引の相手方の属性や暗号資産の管理方法等に関し、取引の相手方が暗号資産の真の保有者であることについて疑わしい点がないかを適切に検討の上、届出の必要性の判断が行われているか。
さらに、暗号資産の発行者、管理者その他の関係者が制裁対象者及び反社会的勢力等に該当しないかの確認が適切に行われる態勢にあるか。

請求書の支払期限とは?支払期限を過ぎても支払われない場合の対策も徹底解説

・契約書などで支払期限が明確に示されていない場合、必ず内容証明郵便の中で「本状到達後15日以内に支払うように」といった記述で「相当期間」を定めておくこと。
・契約書・納品書などですでに支払期限が定まっている場合には、「本状到達後15日以内に支払われないときは法的措置を講ずる」など、相当期間を猶予期間と誤解・誤認されないような避ける表現にすること。
・内容証明郵便は「債権者が支払を請求した証拠」となるものであり、債権者の確固たる意思の表明なので原則として事後の訂正ができない点に注意する。
・法的措置の端緒となるものであることを十分に自覚し、相手に有利になるような記述は避けること。
・内容証明郵便の作成形式には一定の規則があるため、詳しくは郵便局で尋ねたうえで作成にあたること。
・提出の際には必ず「配達証明扱い」とすること。

・期限の定めのない債務についてはその請求(催促)のときから遅延利息を支払わせることができる。(民法412条3項・415条・419条)
・「相当の期間」を定めて支払いを催促してもなお債務者が期限内に支払をしないときは、契約を解除することができる。(民法541条)
・時効中断の着手となる。(民法147条・153条・173条)

支払督促の申し立てをする

・支払督促申立書
・当事者目録
・請求の趣旨や原因
・郵便はがき
・資格証明書
・登記簿謄本

・仮執行宣言の申立書
・当事者目録
・請求の趣旨及び原因
・郵便はがき
・請書

請求書を送るタイミング

請求書の有効期限

・生産者、卸売商人又は小売商人が売却した産物又は商品の代価に係る債権
・自己の技能を用い、注文を受けて、物を製作し又は自己の仕事場で他人のために仕事をすることを業とする者の仕事に関する債権
・学芸又は技能の教育を行う者が生徒の教育、衣食又は寄宿の代価について有する債権

請求業務の効率化を図るなら「請求管理ロボ」の導入をご検討ください

【監修】ROBOT PAYMENT フィナンシャルクラウド事業部

ROBOT PAYMENTは請求管理業務を効率化・自動化するクラウドサービス「請求管理ロボ」や
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「お金をつなぐクラウドで世の中を笑顔に」というビジョンを下にお客様に満足を提供致します。

追証が発生する仕組みと対策を解説

より会員登録率を高めるには、ソーシャルログインに対応することに加えて、会員登録フォームで取得する情報を必要最低限にとどめることがポイントです。
特にスマートフォンの小さな画面では、PCと比べてフォームの入力に手間がかかります。クリック/タップ操作だけで登録できるようにしたり、入力項目を少なくしたりするなど、ユーザーのストレスを減らす工夫をすることで会員登録が完了する確立が高まります。初回の会員登録さえ完了すれば、その後メールマガジンやLINEのメッセージを通じた継続的なアプローチが可能になるので、まずは会員登録のハードルを極力下げ、ユーザーとの接点を持つことに注力することが大切です。

ソーシャルログインに対応していれば、使い慣れているSNSや外部サービスのアカウントでログインできます。訪問するたびにWebサービスやアプリごとのID/パスワードを思い出す必要なく、簡単にログインできるのです。

従来のID/パスワードのみ利用したログインでは、なりすましや不正利用のリスクがありました。ソーシャルログインを利用すると、FacebookやGoogleなど各SNSプロバイダが提供する二段階認証を利用することができるため、セキュリティ強度を保ちながらサイトに簡単にログインできます

  • ユーザー本人だけが知り得る要素(ID/パスワードなど)
  • ユーザー本人だけが所有する物(キャッシュカードなど)
  • ユーザー本人の特性(指紋、顔認証など)

最近は、トークンではなくスマートフォンアプリでワンタイムパスワードを発行するサイトもあります。認証アプリとしては、「Google Authenticator」や「Authy」などが有名です。
GoogleやFacebookでは、スマートフォンに届く通知に対し「はい」をタッチするだけのものもあり、利便性も損ないません。

  • 会員登録時の離脱率が減る
  • 詳しいユーザー情報を得られる(※SNSプロバイダによる)
  • 再訪率が上がる
  • パスワード再発行やログインできないという問い合わせが減る
  • セキュリティ対策へのコストが減らせる

まず、ソーシャルログイン導入と共に会員登録やログインの導線設計をしっかり行わないと、かえってユーザーを混乱させてしまいます。ユーザーは基本的に、会員登録やログインが楽にできることを期待してソーシャルログインを利用します。そこで、新規会員登録フォームの入力項目が多すぎたり、登録やログインのフローが複雑なものになっていたりすると、ソーシャルログインに対応していても離脱率が改善されにくくなってしまいます。その結果、せっかくソーシャルログインを導入したのに、会員登録数の増加に十分な効果を発揮できない…なんてことにもなりかねません。

また、ソーシャルログインで対応するSNSプロバイダ側では定期的な仕様変更があるため、継続的なメンテナンスコストが発生しやすい点も考慮が必要です。仕様変更の内容によってはもう一度作り変えるレベルで改修が必要なケースもあり、ソーシャルログイン導入後には予期せぬコストが発生してしまう可能性も多分にあるといえます。

  • 各SNSプロバイダに合わせて、個別にスクラッチでAPIの開発を行う のような外部サービス(ASP)を活用する
  • 新規会員登録機能や既存会員のログイン機能はもちろん、既存会員向けの連携機能や連携解除、退会後の手続きなど会員機能の設計に合わせた開発を行う必要がある
  • 追証が発生する仕組みと対策を解説
  • 実装後も各SNSプロバイダの仕様変更など更新情報を追いかける必要がある
  • 複数のSNSに対応する場合、対応した複数分の開発を行いメンテナンスをし続ける必要がある

ソーシャルログインは会員機能と密接に関わる部分なので、最新の仕様やメンテナンスに日々気を回しながら、都度適切な対応を行わないと重大な機会損失につながってしまます。結果、日常的なメンテナンスにばかり追われて、本質的なサービスの機能開発に手が回らない…なんていうことにもなりかねません。

不動産のインスペクションとは?メリット・デメリット、方法、費用を解説

インスペクションは、媒介契約締結時に不動産会社から説明を受けますので、理論上では、売買の時点でインスペクションについて知らない人はいないことになります。にも関わらず、 インスペクションを行う人が少ないのは、売却するのに余計なお金をかけたくないと思っている人が多いから です。
また、インスペクションは依頼から報告書の受領まで、2週間程度の時間を必要としますので、 すぐにでも売却したい人には不向きな制度 ともいえます。

2-2-2.値引きされる可能性がある

2つ目は、 値引きされる可能性がある という点です。

前節で紹介したアンケート結果にも、「検査の結果、価格の値引きを求められた」という結果があります。
インスペクションは、売主にとっては「粗探し」みたいなイメージになりますので、やりたくないと感じる売主は多いです。特に、 買主が行うインスペクションは、値引き交渉に繋がりやすいという性質を持っています 。買主からすれば、5万円程度の調査費用で数十万円~数百万円の値引きができれば安いものです。

買主からの値引きを防ぐには、先手を打って売主側でインスペクションを行っておくことが効果的 です。

2-2-3.修繕費が発生する可能性がある

3つ目は、 修繕費が発生する可能性 があるという点です。
インスペクションに合格した状態で売却したければ、 不合格となった部分を修繕する必要 追証が発生する仕組みと対策を解説 があります。

3.インスペクションの調査対象と調査方法

インスペクションとは、専門家による建物の調査のことです。 対象となる建物は、既存住宅であり、店舗や事務所は対象とはなりません

3-1.調査対象になる既存住宅とは

インスペクションの調査対象になる既存住宅

  • 築年数2年以上の住宅
  • すでに人が住んだことがある中古住宅
  • 中古の一戸建て、アパート、賃貸マンション

既存住宅とは、築後年数が2年を超えている住宅または既に人が住んだことがある「中古住宅」のことを指します。
竣工から1年経っておらず、 未使用の新築住宅は対象ではありません
また、住宅ですので、アパート賃貸マンションも中古であれば対象となります。 店舗併用住宅の場合は、住宅部分がインスペクションの調査対象 です。

3-2.追証が発生する仕組みと対策を解説 インスペクションの調査対象部位

追証が発生する仕組みと対策を解説
構造耐力上主要な部分 雨水の浸入を防止する部分
戸建て住宅 基礎、土台、床版、柱、横架材、壁、斜材、屋根版、小屋組 基礎杭、基礎、床版、壁、外壁、屋根版外壁、開口部、屋根
マンション 基礎杭、基礎、床版、壁、外壁、屋根版外壁、開口部、屋根、配水管

上記範囲の調査を行うことで、雨漏りやシロアリよる床下の腐食、家の傾き等の有無を調べ、 住宅として通常有すべき品質を有しているかを調べます

一方で、 インターフォンや浴室乾燥機、ディスポーザー等の住宅設備に関しては、インスペクションの対象外 です。住宅設備に関しては、売主が作動確認を行います。見つけた不具合は「付帯設備表」と呼ばれる調査シートに記載してください。

3-3.調査方法

インスペクションの調査方法は、目視が中心です。その他にレーザー距離計やデジタル水平器等の一般的に普及している計測機器を使用した計測や触診・打診、作動確認等が行われます。
戸建ての場合、床下に潜り込んで調査を行いますので、所有者でも分からないシロアリによる腐食の有無等も確認できます。

上述したように、インスペクションは目視の検査であり、調査には限界があります。 住宅が完全に欠陥がないと断定するものではない ということを知っておきましょう。

4. インスペクション実施の流れ

インスペクション実施の流れ

インスペクションは売主が行うケースと買主が行うケースがあります。それぞれのケースにおける、 インスペクション実施の流れやタイミングをご紹介 します。

4-1. 売主が行うケース

4-1-1.インスペクション実施前の流れ

不動産の売却では、まず不動産会社に査定を行ってもらい、売却をお願いする不動産会社を選びます。不動産会社に売却を依頼する契約のことを媒介契約と呼びます。

4-1-2.不合格だった場合は修繕してから売却

インスペクションでは、不具合がないことを「合格」、不具合があることを「不合格」と表現します 。インスペクションに合格した場合には、特に問題はありませんので、そのまま売却活動を進めます。

一方で、 インスペクションに不合格だった場合、修繕すべきかどうかの判断が必要 です。インスペクションは不合格の状態で売却しても、買主がその状況を容認していれば問題なく売却することはできます。

ただし、売主がインスペクションに 不合格のまま物件を売却するのであれば、売り出し価格の見直しが必要 です。査定で出された価格は、インスペクションに合格している物件である前提なので、不具合の影響が大きければ価格は見直すことになります。
値段を下げずに売却したい場合には、修繕してから売却活動を開始 するようにしてください。インスペクションに合格している方が売却しやすいので、不具合は修繕することをおすすめします。

4-2. 買主が行うケース

4-2-1.追証が発生する仕組みと対策を解説 インスペクションの申出をするまでの流れ

買主も不動産会社と媒介契約を締結した時点で、インスペクションの説明を受けます。
買主がインスペクションを希望する場合は、買付証明書を提示してくるタイミングで売主にインスペクションの申出を行うことが通常です。買付証明書とは、買主が提示する購入希望額や希望条件等が記載されている書面になります。

4-2-2.結果を見て購入を判断する

買主がインスペクションを実施する場合、 買付証明書を受領しても、インスペクションの結果次第では購入を見送る ということもあり得ます。

インスペクションで不合格になった場合は、購入を再検討して買うか買わないか決めてください。
売主に対して不具合がある個所の修繕をお願いすることは可能 ですが、売主が修繕を行って売却する義務はありません。

インスペクションで悩んだら不動産会社に相談を!

初めて不動産を売買する方の中には、 インスペクションでチェックするべきところがわからなくて不安 な方もいらっしゃるかと思います。お悩みがある場合は、不動産会社に相談してください。

HOME4Uは、 NTTデータグループが20年以上運営 する一括査定サイトです。一括査定とはいえ、 自分で選んだ不動産会社以外から連絡が来ることはありません 。参画している不動産会社の審査も行っています。

5. インスペクションの費用

インスペクションの相場は、 5万円前後が一般的 です。

売却の資金計画では、インスペクションの費用も考えておきましょう

6.インスペクションに要する時間と期間

インスペクションに要する時間と期間

インスペクションに要する 時間は1~3時間程度 です。 追証が発生する仕組みと対策を解説 期間は2週間 かかります。
依頼してからインスペクション実施まで1週間程度、実施してから報告書受領までが1週間程度、合計で2週間程度かかると見れば良いでしょう。

なお、地方では インスペクターが不足 しているため、インスペクターがなかなか手配できないこともあります。
売却のスケジュールを立てるときは、余裕をもって計画 してください。一般的に、不動産売却には最低でも3か月~半年かかります。

7.インスペクションは義務?やらなくてもよい?

インスペクションは、2018年4月1日の宅地建物取引業法の改正に伴い、不動産会社に対して以下の3点が義務付けられました。

  1. 媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付する
  2. 買い主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明する
  3. 売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付する

インスペクションを義務付けられたのは、あくまでも不動産会社 ですので、売主や買主はインスペクションを行う義務はありません。「やらなくてもよい?」という疑問に対しては、「やらなくても良いです」というのが回答です。
ただし、売買トラブルを避けたい場合は、インスペクションを行うことをおすすめします。

7-1. 取り壊し前提ならインスペクションは不要

インスペクションの実施は、あくまでも売主と買主の自由意思 になります。
例えば、戸建てでは相当に築年数が古い建物であれば、取壊し前提で取引されるようなことがあります。 取壊し前提の建物は、買主にとってはインスペクションの合否は重要ではないため、インスペクションは不要 です。

7-2.築浅物件ならやらなくてもいい

新築後2~3年程度で売却する場合は、建物の劣化はほぼ無いと判断されるため、 築浅の物件の場合もインスペクションはやらなくても良いでしょう
物件によってやる必要のない場合もあるので、不動産会社と相談して実施するかどうかを決めるようにしてください。

8.インスペクションと契約不適合責任

2020年4月の民法改正に伴い、インスペクションの有効性が高くなりました。
新しい民法では、買主保護の制度が「瑕疵(かし)担保責任」から「契約不適合責任」 へと変わります。
契約不適合責任について簡単に解説します。

8-1.契約不適合責任で売主の責任が重くなる

契約不適合責任とは、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるときに売主が負う責任です。

従前の瑕疵担保責任では、買主が売主に対して請求できる権利は、「解除」と「損害賠償請求」の2つに限られていました。
契約不適合責任では、買主が「無催告解除」と「損害賠償請求」に加え、「追完請求」「代金減額請求」「無催告解除」の5つの権利を請求できるようになることから、売主の責任は重くなります。

8-2.売主を守るためのインスペクション

契約不適合責任は、契約書の内容と異なるものを売ったときに売主が負う責任です。
逆に言えば、建物に不具合があったとしても、 その内容が契約書に書かれており、買主が納得していれば責任を負う必要は無くなります

例えば、雨漏りをしている物件でも、売買契約書の容認事項の中に「この物件は雨漏りしています」と記載し、それに関して買主が了承していれば、契約不適合責任は負わないということです。
そのため、民法改正後の売買では、 売却する不動産がどのような状態のものであるかをしっかりと調査して契約書に記載すること が非常に重要になってきます。

新しい民法では、インスペクションは不具合箇所を直すために行うというよりは、 契約物の内容を明らかにするために行う という意味合いも強いです。
契約不適合責任にまつわるトラブルを回避するには、 売買契約書に目的物の内容をしっかり明記する ことが必要となります。
よって、建物の状態を調査できる インスペクションは売主を守る有効な手段 となるのです。

9. 不動産会社の提案を聞くことが大切

インスペクションに関しては、あれこれ悩むより、まずは 不動産会社の提案を聞くこと をおすすめします。

インスペクションは、不動産会社から媒介契約時に説明がありますので、その説明を受けて実施すべきかどうかを判断するようにしてください。できればやりたくないという売主も多いので、 やりたくない場合にはどうすべきかを含めて不動産会社に相談すべき です。

インスペクションに関して不動産会社に相談したい場合には、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスを利用することをおススメします。

不動産売却HOME4U

インスペクションは、比較的新しい制度ですので、きちんと理解していない不動産会社も多いです。 インスペクションについて相談するなら、法改正にきちんと対応しているしっかりした不動産会社を探す必要 があります。

HOME4Uの一括査定が安心して利用できる理由

  • 運営会社はNTTデータグループ
  • 最先端の法改正に対応している不動産会社を厳選
  • インスペクションを無料で行ってくれる不動産会社もある
  • 自分で選んだ不動産会社以外からの連絡はない
  • プライバシーマーク取得で個人情報を保護

インスペクションをせずに売却する場合には、想定される不具合や劣化を徹底的に列挙し、売買契約書に書き込んで契約不適合責任を回避するような対処が必要となってきます。
不動産会社の腕の見せ所ですので、インスペクションをしたくない場合には、 適切な対処法をアドバイスしてくれる不動産会社を選ぶ ようにしてください。

なお、「不動産売却 HOME4U」で査定依頼できる不動産会社には、インスペクションを無料で行ってくれる不動産会社も少なくありません。インスペクションの無料対応についても不動産会社に確認すると良いでしょう。

10.資格は必要?インスペクション依頼の注意点

  1. インスペクターは必ず不動産会社に紹介してもらうこと
  2. インスペクションを実施するための資格を確認する
  3. 追証が発生する仕組みと対策を解説
  4. スケジュールに余裕を持つこと
  5. 建物以外の瑕疵は別途対応が必要であること

10-1.インスペクターは不動産会社から紹介してもらう

1つ目は、 インスペクターは必ず不動産会社に紹介してもらう ようにしてください。

10-1-1.不動産のプロに紹介してもらう理由

インスペクションは民間の調査会社が、2018年4月の制度開始以前から「ホームインスペクション」や「住宅診断」等の 様々な名称で類似のサービスを提供 しています。
しかし、それらが 瑕疵担保保険の付保要件を満たすインスペクションであるとは限りません

せっかくお金をかけたにも関わらず、 瑕疵担保保険を付保できないインスペクションだと価値が半減 してしまいます。
特に「ホームインスペクション」は名前が類似していますので、安易に自分で依頼しないようにしてください。必ず不動産会社に紹介してもらいましょう。

10-1-2.価値のあるインスペクションを行う

インスペクションに合格していれば、後から買主が瑕疵担保保険を付保することもできますので、 瑕疵担保保険の付保要件を満たすインスペクションにこそ価値があります。

インスペクションを依頼する際は、必ず「 瑕疵担保保険が付保できるインスペクションをしたい 」と不動産会社に伝え、不動産会社の責任で紹介してもらうようにしましょう。不動産会社に紹介を依頼しても、紹介料等の別途費用が取られることはありません。

10-2. インスペクションを実施するための資格を確認する

インスペクションを行うためには資格が必要です。
不動産会社から業者の紹介を受けたら、 インスペクターが資格を持っていることを確認 してください。

  1. 一級建築士、二級建築士または木造建築士の資格
  2. 国土交通省が認めた登録機関での既存住宅状況調査技術者講習を受講
  3. 住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者

住宅瑕疵担保責任保険法人 については、国土交通省のサイトで最新の情報を確認してください。
国土交通省:住宅瑕疵担保責任保険法人

インスペクションは瑕疵担保保険の付保要件の一つですが、要件を満たすためには資格が必要です。
インスペクションの費用を無駄にしない ためにも、資格を満たした業者のインスペクションを受けてください。

10-3.スケジュールに余裕を持つ

10-4.建物以外の瑕疵は別途対応が必要

インスペクションに含まれる基本の調査範囲は建物のみです。ところが、住宅における瑕疵は、建物以外にもあります。
そのため、 周辺環境や土地の問題に関する瑕疵はインスペクション以外に別途対応が必要 であると理解しておきましょう。

瑕疵とは「キズ」のことを意味します。インスペクションは、あくまでも建物の調査のみですので、心理的瑕疵や環境的瑕疵、土地の瑕疵は調査の対象ではありません。
建物以外の瑕疵は大きく分けて3種類です。

心理的瑕疵 取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く不具合のこと 環境的瑕疵 近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害される恐れが高い不具合のこと 土地の瑕疵 土壌汚染や地中障害物等の不具合のこと

心理的瑕疵等は売主が自ら告知して、売買契約書に記載していくという別途対応が必要です。 インスペクションは、あくまでも建物に関する契約不適合責任を回避する対策に過ぎない ということを理解しておきましょう。

11.買主からインスペクションを依頼されたときの注意点

  1. 依頼を受けるタイミングは買付証明書と同時とする
  2. 追証が発生する仕組みと対策を解説
  3. 申出は基本的に拒絶しない
  4. 合意書を締結すること

11-1.依頼を受けるタイミングは買付証明書と同時

1つ目は、 依頼を受けるタイミングは買付証明書と同時とする という点です。

11-2.買主の申出は拒絶しない

2つ目は、 申出は基本的に拒絶しない という点です。

11-3.合意書を締結する

3つ目は、 合意書を締結する という点です。

インスペクションに応諾する場合は、事前に売主と買主との間で「インスペクションに関する合意書」を締結しておきます。
合意者には、 「調査結果を第三者に漏洩しない」 ことと、 「調査結果の写しを売主に提供する」 ことの2つを盛り込んでおくことがポイントです。

12.既存住宅売買瑕疵保険とは

この章では、既存住宅売買瑕疵保険(瑕疵担保保険)について解説します。

12-1.保険の対象と支払限度額

瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってまかなうことができる保険です。

保証対象部分 保険期間 1住戸あたりの支払限度額
構造体力上主要な部分
雨水の浸入を防止する部分
5年間 1,000万円
1年間 500万円または1,000万円

追証が発生する仕組みと対策を解説
保証期間 1年 5年
保証金額 500万円 1,000万円 1,000万円
戸建て3.9万円~5.5万円程度 4.0万円~5.6万円程度 5.8万円~10.1万円程度
マンション 3.1万円~4.0万円程度 3.2万円~4.1万円程度 3.9万円~6.1万円程度

12-2.付保の要件

  1. インスペクションに合格している建物であること(1年以内のもの)
  2. 新耐震基準に適合した建物であること

12-2-1.インスペクションに合格する

1つ目に、 インスペクションに合格していること が必要です。

12-2-2.新耐震基準に適合した建物である

2つ目に、 新耐震基準に適合した建物であること が必要です。

新耐震基準とは、1981(昭和56)年6月1日以降に建築確認申請を行った建物のことを指します。それに対し、1981年5月31日以前に建築確認申請を行った建物のことを、旧耐震基準と呼びます。
1981年5月31日以前の建物(旧耐震基準時代の建物)であっても、全ての建物が耐震基準を満たしていないわけではなく、堅固に作られていれば新耐震基準を満たしている建物は存在します。
そのため、耐震診断を行って新耐震基準を満たしていることを証明できれば、旧耐震基準時代の建物であっても瑕疵担保保険の付保は可能です。

また、旧耐震自体の建物で耐震基準を満たしていない場合には、耐震リフォームを行って耐震基準を満たせば瑕疵担保保険に加入できることになります。

12-3.付保すると売りやすくなる築年数

非耐火建築物(木造の戸建て等) 20年以内
耐火建築物(鉄筋コンクリート造のマンション等) 25年以内

ただし、 瑕疵担保保険に加入している物件であれば、上記の築年数を経過した物件であっても買主が住宅ローン控除等の適用を受けることができるようになります。
そのため、築20年超の戸建て(追証が発生する仕組みと対策を解説 マンションなら25年超)は、瑕疵担保保険を付保すると買主が多くの税制メリットを受けることができるため、売却しやすくなります。

いかがでしたか。
インスペクションについて解説しました。

  • 買主が安心するから早く売却することができる
  • 売主が安心して売ることができる
  • 瑕疵担保保険の加入要件を1つクリアできる

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この記事のポイント まとめ

宅地建物取引業法が規定するインスペクションとは

  • 国の定めた既存住宅状況調査方法基準に従って行う調査のこと
  • 既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が行う
  • 不動産会社はインスペクションの説明や専門家の斡旋を行う
  • インスペクションの実施は買主や売主の義務ではない

インスペクションの実施は、資格を持っている業者が行うことが大切です。資格を持った業者は、不動産会社に紹介してもらいましょう。
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